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真相曝光楼市已沦为赌场谁会是最后一棒-【资讯】

发布时间:2021-07-15 23:54:09 阅读: 来源:吹瓶机厂家

凤凰房产综合

前几日,央行通过中期借款便利,单日再次向市场投放4600亿资金,同时也否定了缩减资产负债表的传闻,让货币政策的松紧度,再次模糊起来。

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关于中国的货币政策到底是在紧缩还是在宽松?

不发生系统性的金融危机,这是今年经济工作会议已经确定的战略性目标,是当前所有工作的重心。一切金融政策和金融管理,都要服务于这个大目标,这是刚性的要求。而市场上流动性的持续紧张,已经发出了报警信号,呈现出了金融危机的架势。

一、股市扛不住。 短短18个交易日,股指从最高的3300点左右,大跌到3000点,股票市场就无故蒸发4万亿,人均亏损超8万,有1800只股票创2638点以来新低,很多人账面亏损已经达到了30% ,基本上是股灾4.0版的预演。再不注入流动性,股市可能崩盘。

二、债务危机重现苗头。市场上流动性紧张,必然会推高银行同业拆借利率,当前已经导致了国债价格大跌,国债收益盈利大涨,地方政府和企业发行债券的成本必然上升,债券到期兑现支付的压力也必然加大,就像3月份的山东企业集体债务违约一样,流动性收紧会成为很多负债高企公司的绞索,引发资金链断裂,很多地产公司业也会陷入这种危机。一行两会如果继续坚持降杠杆,整顿金融市场,必然会引发债务危机,后果不堪设想。

三、银行风险。地方政府、房地产开发商和企业是银行放贷的主要对象,一旦上述主体出现债务违约,银行的风险必然会集中暴露。商业银行作为现代金融的中枢神经,如果因为借贷主体无法还贷而出现资金链断裂,系统性的金融危机也就不远了。辽宁辉山乳业100亿债务出现问题,牵涉到23家银行,这只是银行债务问题的缩影。急速攀升的不良贷款问题,一直海外机构认为中国会发生金融危机的重要依据。

不管是股市、债券还是银行,在这个长长的链条上,任何一环的断裂,都会引爆系统性的金融风险,这个责任是一行三会所承担不起的。

在舆论和各路力量的呼吁下,5月12日9时46分,央妈重启大撒钱、大放水模式,市场终于等来了麻辣粉—MLF(中期借贷便利)落地的好消息。

中国人民银行公告称,2017年5月12日,人民银行开展MLF操作4590亿元,无逆回购操作。其中,6个月期MLF操作665亿元,1年期3925亿元,操作利率分别为3.05%和3.20%,与前期持平。

相比2016年1月份历史记录保持者4100亿,一不小心,央妈就撒出了单日净投放历史之最。在资金利率已然走低的背景下,央行超意外主动注入流动性,说明央行在试图缓和前期金融监管政策对金融市场造成的负面冲击,极力进行补救,防止金融危机被提前引爆。

只是这种时紧时松的货币政策,到底会将中国经济推向何方?谁也说不清楚。

2

缩表还是扩表?货币真的在紧缩吗?

按理说,在当前美联储加息和缩表的双重压力下,美元的回流会呈现出加速度的态势,大陆的外汇占款流出也会呈现加速度的态势?

央行提前启动金融整顿和去杠杆,提前缩减资产负债表,就是在在提前控制资产泡沫,降低金融风险,就是在大风暴到来之前,提前卧倒,以防被卷走的一个非常明智的措施。

今年2月和3月,人民银行资产负债表较1月分别下降了0.3万亿元和1.1万亿元,引发了社会对货币市场流动性的关注。很多媒体已经在为央行唱高调,他们认为,在中美这场货币大战前夕,央行已经提前启动缩表,先发制人,整顿金融市场秩序,降低杠杆,应对美元加息带来的冲击。

可惜事与愿违,中国人民银行5月12日晚间发布今年第一季度货币政策执行报告,回应近期有关“缩表”问题的讨论。央行表示,中国央行“缩表”并不一定意味着收紧银根。4月份,人民银行资产负债表已重新转为“扩表”,将那些怀有美好愿望的媒体和民众的脸,左右抽肿得老高。

吸毒上瘾的人,戒掉谈何容易。当前楼市价格居高不下,股市和债券市场求水若渴。过惯了宽松日子的人,是过不得紧日子的,导致本次央行把持不住,继续大放水,掉头走向货币贬值的末路。

3

未来房地产是继续涨上天还是坠入地?

蜜财富 作者:蜜姐

保证债市和商业银行的流动性充足,保证不出现大规模的债务违约,以免将商业银行推向倒闭破产的境地,这应该是当前央妈防止系统性金融危机的核心举措。

至于说股市,由于其和银行的关联较松,其对银行系统的威胁,远远小于债券市场,股市的暴跌,对散户的韭菜收割效应,远大于对金融系统的威胁,所以这个不是政策保护的重点。从这点来看,短暂幻想的牛市已经结束,股市的下行应该不可避免。

当前楼市调控异常严厉,但是最终目的是在保持成交价格不大幅下降的情况下,在保持土地财政基本稳定的情况下,继续推进限售措施,将流动性锁死在楼市里,为央妈继续执行大放水的政策腾出空间。

个人判断,通过限购、限贷、限价、限售四限措施,加上楼市上涨尾声的示范效应,配合上宽松的货币政策,基本达到了楼市的调控目标。按理说,只要央妈继续实行大放水的策略,商业银行对地产商的资金支持就不会终止,在国家和媒体去库存的合力下,开发商的现金流是不会出现问题的,民众的购房热情还会继续高涨,地方政府的土地财政还会继续红火…

21世纪经济报道 作者:钟伟

如何看待中国的绝对房价?

已经不低了。尽管中国有聚敛储蓄率高、经济成长快、人地矛盾大等因素,但房价贵是不争的事实。在京沪一线城市房价滞涨时,炒房客将眼光转向了绝对房价不高的三四线城市,甚至不少银行也希望将个人房贷业务的重点布局在地县。这种期待可能是徒劳的。一线城市的房价是标杆也是榜样,如果榜样难以光彩照人,那么小县城炒房风气转向只是迟早问题。何况严峻的现实是,去库存化迟缓的区域恰恰是在三四线。

如何看待中国的相对房价?

我在去年于《21世纪经济报道》的分析地产泡沫的长文中指出,一线房价已经很高了。

中国70个大中城市的房价收入比高于50倍,商品房租金收益率低于2%,以京沪为例,300万元一套的住宅已十分罕见,假定其每年涨5%便是15万元,这已远远超出了京沪中等以上收入白领的月薪。每平米动辄10万以上的所谓豪宅区,小区内往往遍地都是胡乱停放的电动车、自行车、老年代步车,这种高房价下极其廉价的出行方式畸形地结合,鲜明折射了泡沫特征。

如何看待中国房地产的发展阶段?

未来房地产可能也是稳中趋缓。尽管中国城市化率仍然不高,仍有7亿农民,但涉及三农的政策基调难以发生剧变,加之保障房建设的巨大力度,使得房地产市场逐渐从总体供不应求转向供应过剩。即便买房机会仍存,也是局部市场和特定物业的机会。例如一线城市核心区域的机会,以及人均住宅、商业和物流面积尚未饱和的少数城市的机会。在中国大地随手买套房都赚大钱的时代已经结束了,以后精挑细选买房的难度也在增加。

如何看待中国房地产金融风险?

有舆论指出中国楼市市值相当于GDP的411%,比全球平均水平高出260%,是全球最大泡沫。这种说法过于夸张和缺乏支撑。

中国楼市经历了风云激荡的20年,商品房累计销售金额约在65万亿元,其中绝大部分为2010年之后所销售。因此,中国楼市市值可能在120万亿-150万亿元。另据国家统计局调查,2015年底中国城镇居民人均财富约14.5万元,其中不动产占比约65%。考虑到中国居民银行储蓄等动产的规模,我们也可大致推算出不动产市值。截止到2016年底,中国个人住房按揭余额和公积金贷款余额相加约20万亿,从按揭率、按揭违约率和按揭早偿率看,迄今为止,尽管中国楼市局部泡沫化,但总体金融风险基本可控,只要调控节奏得当,中国金融体系有充裕的斡旋余地来应对楼市调整。

如何看待中国楼市的库存状况?

这轮楼市回暖,大约是在2015年9月份开始,在2016年全年维持了高热度。因此去库存化刚刚经历了5个季度,去化约2.5亿-3亿平米。但从2016年全年的在建面积、新开工面积和待售面积看,中国楼市的去库存化问题略有缓解但未有根本逆转。楼市库存不仅存在于商品房,很可能也存在于保障房和棚改房领域。楼市巨大库存不是短期形成的,也绝非可迅速消化的问题。

如何看待和中国楼市相关的金融环境?

有几点是明显的,一是随着美联储的加息和缩表,其他国家的央行也将被迫收紧流动性,中国央行也不例外,流动性可能稳中趋紧,利率趋升。

二是金融要稳要活,金融监管强化和金融风险宣泄并行,房地产去杠杆去库存仍将延续。

三是各种稳健的现金管理计划的收益率将持续上升,有可能替代房产成为更实际可选的投资选择。

在北欧、日本和中国香港都曾出现过楼市的重大拐点,领先于楼市拐点出现之前大约2-3个季度,这些经济体都出现了M2增速跌破10%的现象。当下中国M2增速已从高速增长逐渐回落至10.2%,并且看上来增速还将放缓。此外就是利率和汇率的变动,相信银行理财收益率很快将升至5%甚至更高,而人民币汇率则可能相对稳定。这将逐渐迫使大多数人意识到,稳健的准现金产品是拐点期的王者。

结论是,中国一度风起云涌的房地产爆发增长期可能已在逐渐远去,一度神话的炒房暴富术可能也将明显退潮,次贷危机后一度异常宽松的货币政策也在明显转向。

这些因素决定了继续炒房惯性思维,有可能不仅无趣,也可能危险而无益。

现在需要唤醒的意识是,不要再以为钱不值钱,随着美联储和中国央行陆续告别高速发钞期,钱会越来越值钱,挣钱会越来越不容易,过于高估的不仅是楼市,也有岌岌可危的科技股泡沫。

暴财经 作者:暴哥

中国到底缺不缺房子?

探讨这个问题,我们就得引入一个空置率的概念。根据百度百科的定义,空置率指的是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置率多少是健康的呢?

根据发达国家的标准,空置率在10%以内都算,比较合适。老龄化越严重的地区,空置率相对越好,比如德国是8%,日本最新的数据超过13%。

那么我们中国的住房空置率处在一个什么水平上呢?

关于中国的空置率据暴哥所知,有如下几个统计数据供大家参考:

第一个是:中国家庭金融调查与研究中心在2014年6月10日调查的数据:

2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%,其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。从区域差异看,三线城市住房空置率最高,为23.2%

第二个是:腾讯在2015年5月发起的《2015 年5月全国城市住房市场调查报告》显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。中国房地产报针对“一二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电商等”房地产行业内人士的定向调查则显示,目前一线城市空置率22%,二线城市24%。

暴哥找到了该报告,截取几张图片给大家看一下。该报告是,腾讯在196城统计了50万人的报告得出的结论:

第三个是方正证券在一份研报中调查的结果:

无论是哪一种分析或者调研结果,得出的结论都是我国目前的房子是不但是充足的,且就整体而言是过剩的。

那么,如果接下来我们的新增需求不能满足新增的供给,这房价会如何?而存量房目前仍然处于一个过剩的状态当中。

这时候有朋友会说了,整体过剩,不代表局部过剩,尤其是一二线热点城市,还是缺房子。对于这个问题我们的辩证地看,暴哥一直说的都是居住角度,从居住的角度来说,一二线城市够不够其实很难说。因为从人均的角度出发,一线城市已经满足了,甚至超过了30平米的宜居面积。

而未来除了新增的房屋和土地供给之外,暴哥一直说150公里半径的之内,在告诉交通轨道的链接之下,一二线城市的半径早已超出了目前的覆盖范围。雄安新县的出现,正是在150公里半径之内,由政府强力推动的一个房地产解决方案之一。

那存量人口博弈阶段,这些地方即使能够吸引人潮涌入,恐怕也难敌新增加的供给以及快速轨道覆盖下跨城市新增居住供给。

这么一来,与人口,也就是刚性需求相比,我国无论整体还是局部的空置率可能会越来越高,如果没有投资性、投机性需求的填入,这房子恐怕真的要在老龄化、少子化的未来成为像马云嘴里所说的,和大葱一样,随便买。

大家都知道现在市场钱比较紧,很多人都想着央行给点水喝,但是从今年的房贷数字来看,似乎钱从来不曾少过。

靠人,房子或许填不满;靠钱确实绝对能填的满。因此,其实未来的房地产发展只要看钱多钱少,看银行的管控力度就足够了。其他的行政手段,可能更多的作用是是,通过增量预期来化解短期人们对于楼市的上涨预期而已。

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